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相続のときの鑑定評価

こんなときに鑑定評価が必要です

宅地の場合は、一般の方でも固定資産税評価、相続税路線価などの公的地価指標によってある程度の水準を求めることが可能ですが、宅地以外の雑種地、農地などの場合は価値判定が容易ではありません。相続財産のなかにこれらの土地や建物等が混在するときは、価値尺度が異なるため、固定資産税評価などによる評価では遺産分割にあたって不公平となる場合があります。

また、宅地についても規模、形状、環境などの違いを価格に反映させるのは決して容易なことではありません。
例えば、下図のような単純な宅地でも、相続によって2分割するとそれぞれ単価が異なり、平等に分割することが難しくなります

分割前Aの単価と分割後のCの単価はおおむね等しいとしても、分割後Bの土地は袋地となってしまって著しく単価が下がることとなります。この場合平等に分割する(総額を等しくする)ためには鑑定評価によって単価と面積をうまく調整する必要があります

 さて、相続手続きの流れに沿ってみると次のようになります。

1
相続の開始
2 遺言書の確認
遺言書がある場合 家庭裁判所へ遺言書検認の請求
(公正証書による遺言の場合は必要ない)
遺留分が侵害されている場合 遺言の内容がある相続人の法定相続分の2分の1に満たない場合、遺留分減殺請求ができます。
相続人が最低限保証される遺留分を主張(遺留分減殺請求)されるときに不動産鑑定士による鑑定評価を活用すると、より正確な主張が可能となります
3 相続人の確定
4 遺産分割協議 遺産分割協議書の作成
ここで肉親同士が争うのはぜひ避けたいものです。相続人の間でより公平さを保つために鑑定評価の活用をお勧めします
5 家庭裁判所での調停 遺産分割の協議が整わないときは、家庭裁判所へ調停を申し立てることになります。調停は通常の裁判とは異なり、お互いの話し合いにより調停委員が解決を図ります。もし調停が不調に終わったときは裁判官が審判を下します。

 

同族間取引における鑑定評価

同族間で不動産の取引を行うときこそ鑑定評価が必要

不動産は一般に高額なため、通常の取引においては売り手と買い手が<安く買いたい、高く売りたい>と競争関係に立ち、その結果適正な水準に落ち着くことが多いものです。 しかし、兄弟や親子など親族間の取引、会社とその役員間の取引、親会社と子会社間の取引などの場合は、双方または片方の利害が大きく作用している場合が少なくないと思われます。 したがって、双方とも適切な価格で取引をしたと主張しても、第三者から見ると果たしてそうなのか疑問を差し挟まれてしまいます。

特に親子会社や役員間の取引は後々大きな問題を引き起こしかねません。 取引当時は良好な関係にあっても、これが将来にわたって持続する保証はありませんし、仮に良好な関係が持続したとしても、他の役員または株主に対しても説明責任が果たせるのか不明瞭となってしまいます。

また、課税当局から見ても、このような特殊な関係にある当事者間の不動産の取引については、きびしいチェックが入ってしまう可能性もあります。 このような同族間の不動産の取引の際は、透明性を確保するため、ぜひ不動産鑑定士による鑑定評価をお勧めします。

病院や社会福祉法人などの不動産取引は、高い透明性が要求される

病院、社会福祉法人などの事業は、公益性が高いことから、補助金の交付や税制面での優遇措置がなされています。一方で、健全な経営を行うことが求められ、所轄庁などの厳しい監督下におかれております。

また、医師などの専門と経営の分離も進んでおり、例えば医院長と医療法人の関係が厳格化されることとなります。 このような公益性の高い病院や社会福祉法人などが不動産の取引を行う際は、より高い透明性が要求されると思われますので、ぜひ不動産鑑定士による鑑定評価をお勧めします。

 

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